名義が複数人でも大丈夫!共有不動産の売却に関するノウハウまとめ
所有している不動産が共有名義になっているけれども、売却ができるのかと気になっている人が多いかもしれません。
不動産の共有名義とはどのようなことなのかと言うと、一つの不動産を複数の人数で共有している状態を指しています。
つまり一つの不動産に複数の名義人が存在していると言うことです。
その反対の意味を表している言葉が1人で所有する単独名義です。
共有不動産は売却が難しいのではないかと思う人も多いかもしれませんが、確かに単独名義の売却とは異なる点も多いですが、売却は可能です。
事前に共有不動産の売却に関するノウハウをしっかりと頭に入れておきましょう。

共有不動産の売却には様々な方法があります


名義が複数人いる共有不動産の売却としては、いくつかの方法が考えられます。
まず最初に共有者全員の同意を得た上で売却活動を行う方法です。
全員の同意があれば、共有名義であったとしても、そのまま不動産を売却することができるのです。
契約の際には全員が立ち会う、もしくは立ち会えなければ委任状を作成しなければなりません。
売却までその他の手続きは、単独名義と同じように行うことができます。
全員の同意が得られているのならば、不動産会社の査定を受けた上で、売却に向けて動き出すことができます。

そして持ち分を買い取り単独名義にしてから売却する方法です。
万が一足並みが揃わなければ、共有持ち分を買い取る、もしくは贈与してもらい、単独名義にした上で不動産の売却を行う方法です。
しかし持ち分を売買すると売却した人に対して譲渡所得税がかかり、贈与であれば贈与した人に贈与税が課される可能性がある事は覚えておきましょう。

そして他の共有者に持ち分を売却するものです。
他の共有者が不動産の売却を望まなければ、自分の持ち分を他の共有者に売却します。
こちらも譲渡所得税がかかるため十分な注意が必要です。
その他にもリースバックを利用したり、持ち分の割合に応じて分筆するなどの方法もあります。

共有名義の不動産を売却する流れを把握しておこう

共有者全員の同意を得る事ができた場合には、その売却の流れを覚えておきましょう。
まず最初に共有者を改めて確認することから始めます。
万が一共有者の抜けや漏れがあった場合には、後々共有者が突然現れてトラブルに発展する可能性があります。
こうなれば売却も頓挫してしまうことでしょう。
共有者とその持ち分割合については、登記事項証明書で確認することができます。

そして不動産売却の代表者を決めます。
業者とやりとりをする際に代表者を立てることにより、よりスムーズに進めることができるでしょう。
不動産売却にかかる費用を誰がどのくらい負担するのか、あらかじめ決めておきます。
売却の際には手元にお金が入ってきますが、その他に税金がかかったり、仲介手数料、修繕する場合にはその費用など様々な出費が出てきます。
これらの分配についても考えておきましょう。
査定を受けたら売却価格の最低額を決めて、いよいよ売却活動スタートです。
実際に飼い主が現れた場合には、共有持ち分割合に応じて利益を分配しましょう。
共有不動産を売却して譲渡所得が出た場合には、共有者の全員がそれぞれ確定申告を行わなければなりません。
これは個別に行う必要があるため注意しましょう。

共有不動産が原因でトラブルが起きるので早めに売却しよう


共有名義の不動産は売却の手続きが面倒なので、ついつい放置してしまっているケースも多く見られます。
しかし所有する不動産が共有状態にあることにより、様々なトラブルに発展する可能性があります。
売却は早い段階でスタートさせることが望ましいです。

どのようなトラブルが発生するのかと言うと、その一つに相続により権利関係が複雑になることが考えられます。
相続者に子供がいて、その相続者が万が一なくなった場合には、子供が相続を引き継ぐことになります。
これと同じようにその他の共有者にも同じようなことが言えるのです。
これを繰り返すがどんどん相続人が増えていき、権利関係がどんどん複雑になってしまうのです。

そして場合によっては他の共有者の持ち分を第三者に売却する、滞納しても自分を差し押さえられるなどのトラブルが発生するかもしれません。
万が一持ち分が業者の手に1部分でも渡れば、所有権の問題の解決はかなり難しくなってしまいます。
多くの場合業者の持ち分を高めで買い取らなければならないか、業者の家族やつで売却するように持ちかけられてしまいます。
所有し続けたとしても、大きな問題を抱えることになるでしょう。

共有不動産の自己持分だけを売る方法

共有不動産の自己持分のみを売却する方法

共有不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できませんが、自己持分だけであれば自らの意思のみで売却できます。
特に、他の共有者と連絡がつかない、他の共同名義人が誰か分からない、共同名義人が多すぎて全員の同意を得るのが困難といったケースでは自己持分のみの売却を検討すると良いでしょう。

共有不動産の自己持分を売却する方法は、大きく他の共有人に売却する方法と第三者に売却する方法の2パターンがあります。
前者は、共同名義人の1人が対象となる共有不動産に居住しているなど、積極的に不動産の買取を希望しているケースに最適な方法ですが、共有者との折り合いが悪いなどの場合には売却がまとまらない可能性があります。
前者の方法が難しい場合は後者を選択するしかありませんが、第三者への売却であれば他の共有人に影響を受けることなく売却活動を進めることが可能です。
しかし、共有不動産の自己持分のみの売却では買取額が相場よりも大幅に低くなってしまいます。
一般的には本来の資産価値の5~8割程度でしか売却できないとされているので、この点は十分に理解しておく必要があります。

共有不動産の自己持分の売却先を選ぶ際のポイント


共有不動産の自己持分を第三者に売却する際の売却先は、共有持分売却仲介専門会社、共同持分買取専門会社、投資家などが挙げられます。
どの売却先を選択するにしても、仲介や買取の実績を確認するとともに、万が一のトラブルに備えて弁護士などの専門家と連携しているのかという点もチェックしておきましょう。

加えて、自己持分を売却した第三者は、残りの持分も買い取るために他の共有人と交渉したり、買い取った持分を他の共有人に売却しようとしたり、その不動産に居住している共有人に対して買い取った持分に相当する賃料の支払いを請求したりする可能性があります。
売却後の第三者の行動によっては、共有人との関係性が悪化することも十分に考えられます。
売却後の不要なトラブルを避けるためにも、共有不動産の自己持分を第三者に売却する際は、担当者にヒアリングしたり口コミを調べたりして売却後にどのような行動を起こす可能性があるのかを確認しておくことも大切です。

共有不動産は自己持分のみであれば、他の共有人に同意を得ることなく売却することが可能です。
他の共有人に売却できれば最も良いのですが、現実では第三者に売却する方法しか選択できないケースも少なくありません。
この場合、売却額は相場よりも大幅に安くなってしまうとともに、共有人とのトラブルに発展する恐れもあります。
そのため、共有不動産の自己持分を売却する際は実績が豊富で、弁護士などと連携している業者を選ぶようにしましょう。

売却に備えて共有不動産を単独名義に変更すべき?

全員が共有不動産の売却に同意しているなら単独名義にしよう

相続や夫婦での購入等において、共有不動産を抱えている人も多いことでしょう。
このような共有不動産を売却するとなった場合に、単独名義に変更しておいた方が良いのかと気になる人も多いかもしれません。
共有不動産を売却するとなると、権利者全員の同意が必要です。
権利者全員が売却に同意しているのであれば、そのまま一軒の家として売却を進めていくことができます。
しかし売却するにあたり権利者が全員揃って手続きを行わなければならず、場合によっては忙しくて手続きを一緒にできないと言うケースも見られます。
このような場合に備えて単独名義にしておけば、1人が手続きを行うことにより、スムーズに売却活動を行うことができるでしょう。

共有名義を単独名義に変更するためには、ただ名義をかえたいという理由では難しいです。
贈与もしくは売買などの理由が必要であり、この場合には不動産売却に備えて単独名義に変更するという明確な理由があるので特に問題はありません。

どのようにすれば単独名義変更できるのか


権利者全員の同意が得られ、これから共有不動産の単独名義に変更するのであれば、変更の手順についてしっかりと頭に入れておく必要があります。
契約書がなくても契約自体は成立するものの、取引における一般的な流れの中では契約書を作成する方法が望ましいです。
登記申請は主に司法書士等を代理人にして行うことになりますが、法律的には弁護士にも登記申請代理権があることから、名義で本人から申請を行うこともできます。
しかし所有権や共有不動産の名義を変更する登記に関しては手続きはかなり難しいものであり、法務局に申請書や添付書類の直しを命じられ、何度も出向く例も多く見られます。
また金融機関のローンを使い代金を捻出するとなった場合には、物件を担保に入れる必要があるので、金融機関が本人新それを認めないので司法書士が代理するのが通常です。
このようなことから、すべてを司法書士に依頼することが1番の近道と言えるでしょう。

共有不動産を単独名義にする方法は様々ですが、現在においては登記原因証明情報と呼ばれる名義を変更する理由を一緒に申請しなければならないため、一般人が自分自身の力で行う事はなかなか難しいです。
自分で行いが細かい点で必ずと言って良いほど補正を命じられることから、司法書士に依頼することが望ましいです。
単独名義に上手に変更し、売却手続きに移りましょう。
売却後は共有不動産の名義人であった人物たちと持ち分割合に応じて適切に分配することが求められます。

共有不動産の売却に共有相手の同意が必要な理由

共有不動産を売却するなら共有相手の同意が必要

複数の権利者によって共同で所有が行われる共有不動産は、売却の際に共有相手の同意が必要です。
共有不動産は単独名義の一般的な不動産とは異なり、共有名義の形で登記が行われます。
つまり、不動産の所有者が複数人いる状態なので、共有不動産に関して何かをしようとすると、自分以外の権利者の同意も必要になるわけです。
ちなみに権利の割合は共有持分として、こちらも持分割合が持分登記されます。
このように、共有不動産の権利の割合は、関係者がそれぞれもつ共有持分の持分割合に応じて決まります。
割合が多い人が一方的に共有不動産を売却できるというものでもなく、また土地や建物を多く持つわけでもないです。
あくまでも権利についてですし、関係者の立場は対等ですから、共有不動産の売却をしようと思えば他の全員に同意を求める必要があります。
同意なしに内緒で共有不動産を売却することはできないので、例えば誰かが勝手に売却ということはありませんが、誰か一人同意を拒んでもやはり売却は不可能となります。

共有不動産を売却しようとすると共有相手の同意が必要になる理由


共有不動産の売却には共有相手全員の同意が必要なわけですが、これは1つの権利を関係者で分けていると考えると理解しやすいです。
全員の同意で初めて権利が1つの形になるとイメージすれば、共有不動産の売却に権利者の同意が必要な理由も想像できるでしょう。
この全員の同意は、共有不動産の売却という大きな決断だけでなく、建物のリノベーションや解体でも必要となります。
不動産を売却をすれば全員が権利を失い、代わりに売却代金を得て分配することになりますから、一人でも拒否すれば売却できませんし、多数決のように大きな意見が通ることもないです。
しかしそれは全員の共有持分を売却することになる、共有不動産そのものを売る場合です。
共有者の一人が自分の共有持分だけを売るのであれば、他の権利者に同意を得ることなく売却できます。
そうでなければ、話し合いができなかったり話がまとまらない共有者の共有不動産は、一向に売ることも手放すこともできなくなってしまいます。

共有不動産の売却には共有相手の同意が必要ですが、複数人の権利者が1つの不動産を共有しているので、何をするにも話し合って意見をまとめることが不可欠なのが理由です。
共有不動産を売却するには話し合って皆で決めることが欠かせませんが、共有持分という不動産の権利の一部については、同意を得なくても売却できることになっています。
同意なしに売ることが可能なのは自分の共有持分のみなので、自分以外の共有持分を売りたい場合はやはり同意が必要です。

共有不動産の持分割合が売却益の配分に及ぼす影響

最低限知っておきたい共有不動産の持分割合とは

共有不動産と呼ばれるものは、夫婦関係から生じるケースもありますが相続から生じるケースもあります。
夫婦関係においては、かつては夫の名前が不動産の登記簿に記されており単独名義でしたが、最近は夫だけでなく妻も共同名義となっており共有不動産と言う形で登記されています。

一方で、相続に関して言えば相続人が複数いる場合、1つの不動産を共有不動産として扱われるケースがあります。
それぞれ共有持ち分があり持分割合に応じて一人ひとりの割合が分割されると言って良いでしょう。
この持ち分割合に関しては、明確に基準があるわけではありません。
仮に2人の相続人が言ってそれぞれが共有不動産として持ち分を持っている場合、通常は半分ずつに分けられるわけです。

ところが実際には、片方が親の株式等を譲り受けた場合などもありますので、その辺は総合的な相続分に応じて分けられます。
極端な話ですが、1人が株式を持っているとすれば共有不動産の持ち分を2割位にして残り8割はもう1人が持つようなケースもあります。

持ち分割合によって税金の払い方も変わる


共有不動産における持ち分割合と言うのは、なにその土地や建物を所有する割合だけでなく、税金の支払いにも影響を及ぼします。
例えば固定資産税の支払いが毎年ありますが、この固定資産税の支払いは基本的に共有持ち分の割合によって変わってくると言って良いでしょう。
もし共有持ち分が半分物の場合には、2人の相続人が半分ずつ固定資産税を払う仕組みになります。
もちろんこれに関しては、当事者間で1人の人が全て払うといった形で決めても良いかもしれません。
例えば兄と弟が相続した場合、弟が昔兄から1,000,000円のお金を借りて返済していない場合、返済する代わりに10年分の固定資産税を払うと言った念書があればそれに従えば良いわけです。

ただ、当事者間で争いがある場合には通常共有持ち分により支払い方法が変わってくると言って良いわけす。
同じく賃貸住宅として貸し出した場合、家賃が入ってきますがその家賃も共有持ち分によって決まるのが基本となっています。

共有持ち分に関しては、税金の支払い等に影響を及ぼすことが少なくありません。
相続人が2人いた場合、通常所有不動産になるとすれば、その持ち分の割合は半分ずつになります。
ところが、何らかの理由があり半分ずつにしないケースもあるかもしれません。
このような場合、固定資産税の支払いに関しても持ち分の割合に応じて支払うのが基本です。

賃貸物件を貸す場合には、入ってくる夜中は通常持ち分の割合に応じて変わってくると考えて良いです。

共有名義の土地と単独名義の土地を売却する時の違いを解説

共有者全員の同意が必須

共有名義の土地を売却しようと考えている方が結構いるかと思われます。
単独名義と比べて、共有名義はトラブルになることが多いです。
その理由は共有名義の不動産は共有者全員の同意が必要になるからです。
処分や改良、使用などがあり、売却は処分行為に該当します。処分は不動産の売却の他に、抵当権の設定や賃貸者契約の締結もあります。
改良はリフォームやリノベーションで、使用は共有している不動産に居住したり、実際に使用することです。
改良は持分割合の過半数の同意が必要で、一人の持分価格が大きければ、一人の意見で決めることができるケースもあります。
使用は共有不動産全体の使用が可能です。したがって、共有名義の土地を売却するのは簡単でないことが分かるはずです。
勝手に決めてしまえば、その売却が無効になって取引相手に損害賠償を支払わなければいけなくなることもあるため、正しい知識を持つことはかなり大事です。

単独名義は一人の意見で決めることが可能


単独名義は同意を貰わなければいけない人がいないので、スムーズに進めることができます。
共有名義の土地を売却する場合は、専門的な知識を必要とする場面がたくさんあるので、弁護士などに依頼することが必要です。
不動産会社だけでは対応することができない問題が出てきます。
自分でも対処できるかもしれませんが、安心して売却をするために優秀な弁護士に依頼してください。
弁護士であれば誰でもいいわけではなく、不動産問題を得意としている人に依頼することも重要なポイントです。
全ての分野に精通しているわけではなく、得意分野と不得意分野が存在しています。
不動産に関した知識や経験が不十分な弁護士に依頼した場合、上手く解決できなかったり、トラブルが生じてしまうことが考えられます。
比較する際は、実際に利用した人の意見も参考にするべきです。コミュニケーションの取りやすさなど、利用してみないと分からない情報が得られます。

共有名義の土地を売却する場合は、共有者全員の同意を得る必要があり、単独名義の土地であれば一人で売却を決めることができる、このくらいの知識は十分に持っておかなければいけません。
同意を得ても行うべきことや専門的な知識が多くあるため、弁護士に依頼することをおすすめします。
不動産問題に強い弁護士であれば、スムーズに手続きを進めてくれます。
不動産会社だけだと対応できないことが少なくないので、気をつけてください。

まとめ

このように名義が複数のいる共有不動産であっても、しっかりと段階を踏んで行動に移すことにより、売却することができるとわかりました。
面倒等の理由で売却を放置していると、様々なトラブルに発展することが予想されます。
権利関係がより複雑になって、今まで以上に売却が難しくなってしまうのです。
共有名義の不動産を売却する場合には、何といっても共有者の間でしっかりと話し合いを行うことが大切です。
自分たちでどうにもできないような状態になった場合には、司法書士や弁護士等プロの力を借りることも1つの選択肢として頭に入れておきましょう。